在離婚財產(chǎn)進(jìn)行分割中，往往存在爭議可以最大的就是通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)的分割。那么在離婚時(shí)，對于我國不動(dòng)產(chǎn)的分割，法律是如何管理規定的呢？具體的分割研究方法是怎樣的呢？上海離婚律師為您詳細分析介紹，幫助您更好地解決這些問(wèn)題。

　　1. 離婚案件中房地產(chǎn)分割方法的實(shí)證研究

　?。ㄒ唬┥唐贩窟M(jìn)行分割更加注重企業(yè)出資與登記管理相結合發(fā)展原則眾所周知，商品房是買(mǎi)賣(mài)交易雙方可以按照中國市場(chǎng)經(jīng)濟規則，平等地協(xié)商房屋的價(jià)格、質(zhì)量等各要素，簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同后取得的房屋。離婚審判工作實(shí)踐中的商品房設計主要內容分為全額付清房款的房屋和按揭商品房。所以，對于我國離婚中商品房的分割，主要研究依據是最高國家人民需要法院的《婚姻法司法人員解釋?zhuān)ㄈ分写_立的出資與登記相結合的方法。

　　這主要體現在：

　　1. 當一對夫婦婚后買(mǎi)房時(shí)，一部分錢(qián)來(lái)自一方婚前儲蓄或婚前出售的房子。 因此，這類(lèi)房屋是婚后共同出資購買(mǎi)的，屬于夫妻共同財產(chǎn)，但根據婚姻法第十八條的規定，配偶一方婚前的財產(chǎn)屬于個(gè)人財產(chǎn)。 因此，婚前財產(chǎn)仍然是個(gè)人財產(chǎn)的一種不同形式，我們在司法實(shí)踐中，這部分房屋的價(jià)格相應比例和相應的增值在分割各方。

　　2.配偶一方在結婚前支付了所有購房款，但在結婚后取得了房產(chǎn)證的房屋。根據《物權法》第九條，未經(jīng)注冊的房地產(chǎn)不具有產(chǎn)權效力?；楹笕〉卯a(chǎn)權證的事實(shí)不能使婚前的個(gè)人財產(chǎn)正式轉化為夫妻共同財產(chǎn)。因此，在這種情況下，房地產(chǎn)應被視為婚前購買(mǎi)該房屋的一方的個(gè)人財產(chǎn)。

　?。ǘ┓扛呐c集資福利分房相分離貫徹房改政策的原則。首先，關(guān)于離婚夫妻單位的房改。房改所有權按購買(mǎi)時(shí)間劃分，婚前購買(mǎi)為個(gè)人財產(chǎn)；婚后用共同財產(chǎn)購買(mǎi)的，應當認定為夫妻共同財產(chǎn)。買(mǎi)房雖然享受優(yōu)惠政策，但是要按照市場(chǎng)價(jià)來(lái)分。

　　《婚姻法司法人員解釋?zhuān)ǘ返?9條規定：由一方婚前承租、婚后用一個(gè)共同管理財產(chǎn)可以購買(mǎi)的房屋，房屋權屬證書(shū)登記在一方名下的，應當認定為我國夫妻之間共同提高財產(chǎn)。房改房的分割方法應當嚴格按照中國商品房市場(chǎng)價(jià)的價(jià)值信息進(jìn)行市場(chǎng)分割。其次，對于一些離婚夫妻以一方?jīng)]有父母名義通過(guò)參加房改，房屋登記在父母名下的房屋質(zhì)量問(wèn)題，婚姻法司法體系解釋三第12條對此研究已經(jīng)發(fā)展明確，在此不予贅述。但是，離婚夫妻以一方面對父母名義參加房改，房屋登記在離婚子女名下的房屋時(shí)，在婚姻法律關(guān)系存續期間，因房屋主要來(lái)源于生活一方因為父母承租的公房，購買(mǎi)房改房的價(jià)格水平一般來(lái)說(shuō)都會(huì )提供參考工齡、職務(wù)、級別等因素，有較強的福利工作性質(zhì)，購買(mǎi)商品價(jià)格也遠低于市場(chǎng)價(jià)，雙方用夫妻共同實(shí)現財產(chǎn)保險購買(mǎi)以一方父母名義參加房改的房屋，房產(chǎn)登記于離婚子女名下，離婚時(shí)，該方提出此房屋是父母對自己的贈與，要求教師根據婚姻法司法方面解釋三第7條以及第12條，認定為具有自己的個(gè)人生命財產(chǎn)，出資組成部分數據視為借款。

　　對此，我們認為，如果住房改革政策允許一個(gè)家庭只享受一次住房改革福利，導致子女配偶無(wú)法獲得住房改革福利，那么在離婚的情況下給予適當補償將更加公平。 最后，對于離婚案件中涉及的籌資保障性住房問(wèn)題，主要考慮的是婚前購買(mǎi)和婚前購買(mǎi)的問(wèn)題。 籌款福利院通常是一次性或兩次資助的。 這種住房劃分只考慮投資時(shí)間和結婚時(shí)間。 在簽訂購買(mǎi)合同時(shí)，如果婚姻涉及夫妻的服務(wù)年限，合同將涉及買(mǎi)方的服務(wù)年限。 盡管在購房時(shí)享受不同的優(yōu)惠政策，但離婚時(shí)應按市場(chǎng)價(jià)格分割。

　?。ㄈ┰趯徖聿疬w時(shí)根據適用政策確定拆遷房屋性質(zhì)的離婚案件中，拆遷房屋的建設情況及拆遷房屋是否彌補了價(jià)差； 拆遷房屋的劃分往往成為焦點(diǎn)，特別是農村集體土地房屋也被納入拆遷范圍。安置房享受土地分配、規劃費用減免等相關(guān)政策，價(jià)格比商品房?jì)?yōu)惠。房屋拆遷政策比較強，各地都有相應的政策法規。此外，在實(shí)際工作中，為了盡快清拆房屋，很多清拆部門(mén)在執行政策時(shí)，有很多不一致的情況，因此，在處理這個(gè)個(gè)案時(shí)，我們不單只要考慮區內的統一清拆政策，亦要考慮個(gè)案的具體情況，在分拆時(shí)盡量做到公平合理。

　　1、婚前一方的個(gè)人進(jìn)行房產(chǎn)，婚后被拆遷安置新房的，如果企業(yè)安置房屋僅考慮建筑面積影響因素，且不可能存在一些房屋補差價(jià)主要問(wèn)題，房屋亦未變更登記在夫妻二人的名下，安置的新房應認定為我國個(gè)人信息財產(chǎn)。如果用夫妻雙方共同管理財產(chǎn)補房屋差價(jià)，所補差價(jià)的比例組成部分應認定為夫妻共有財產(chǎn)。

　　2、婚前房產(chǎn)在一方的父母名下，婚后拆遷安置后，安置房登記在中華兒女名下的，這需要我們參考贈與房屋的情形。此種發(fā)展情況要考慮一個(gè)女子婚后對房屋信息是否有裝潢、翻建等情形，以確定另一方是否存在應當及時(shí)予以分割，包括社會(huì )實(shí)踐活動(dòng)當中出現很多違章建筑在拆遷建設過(guò)程中也被安置的房屋，因被安置房屋結構屬于中國合法的財產(chǎn)，故離婚時(shí)應當積極予以分析處理。

　　婚前是當事人租用公房，婚后搬遷。 應考慮是否存在出資問(wèn)題，是否存在取得部分或全部產(chǎn)權的問(wèn)題，沒(méi)有出資的安置是否存在人口因素，婚后有共同出資，取得一定產(chǎn)權的，這部分房屋的產(chǎn)權為夫妻財產(chǎn)。 如果出資沒(méi)有問(wèn)題，但房屋拆遷后繼續出租，離婚后，雙方均有權出租。

　?。ㄋ模┈F時(shí)處理沒(méi)有法律依據的小型物業(yè)的情況，現實(shí)中存在大量的小型物業(yè)，其對外關(guān)系的合法性需要進(jìn)一步確認，以致離婚案件一般不會(huì )由法庭處理； 我們只是在判決中清楚知道，房屋是婚姻關(guān)系在取得期間的生存，以決定雙方的權利。

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　　1、基于我國夫妻共同財產(chǎn)進(jìn)行約定或贈與的意思可以表示夫妻一方的房屋，在婚后以夫妻約定的形式或贈與的形式約定為另一方所有問(wèn)題或者通過(guò)雙方公司共有，俗稱(chēng)“加名”，但在“加名”后，“加名”方隨即我們提出要求離婚，導致一些爭議。

　　《婚姻法》第十九條規定了夫妻之間的財產(chǎn)協(xié)議問(wèn)題，《婚姻法》司法解釋三第六條規定了夫妻之間的捐贈和撤銷(xiāo)問(wèn)題。 對于夫妻之間的約定，我們根據登記情況，將一人或兩人認定為一方的個(gè)人財產(chǎn)或夫妻共同財產(chǎn)；對于贈與，按照《婚姻法司法解釋三》第六條處理。 如果辦理過(guò)房產(chǎn)變更登記或公證，不能取消贈與，但如果贈與不明確一方的個(gè)人財產(chǎn)，我們認為贈與后的房屋是夫妻共同財產(chǎn)。 但是，問(wèn)題是協(xié)議和贈與是不可能區分的，我們認為，對于不能區分的，我們應該按照婚姻法第十九條的規定來(lái)確定。

　　2.根據這項政策，夫妻雙方在為了送孩子上學(xué)或出于其他政策原因而將另以配偶的名字添加到夫妻雙方的房子后提出離婚時(shí)，存在分歧。由于財產(chǎn)實(shí)際上是以配偶雙方的名義登記的，它只能被視為配偶雙方的共同財產(chǎn)，并在離婚時(shí)分割，但從房屋的來(lái)源來(lái)看，財產(chǎn)的原主人可以得到更多的份額。

　　二、離婚案件中不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行分割研究方法的問(wèn)題我們所在。

　　最高法院司法解釋第10條婚姻法（三）對婚前一方購買(mǎi)房屋，首付款、婚后共同支付部分抵押款、婚后財產(chǎn)以婚前買(mǎi)方名義支付的問(wèn)題作出了規定。也就是說(shuō)，在離婚的情況下，雙方在結婚后支付的金額和相應的財產(chǎn)增值部分，應由財產(chǎn)登記一方向另一方賠償，但對于相應的增值如何計算沒(méi)有明確的解釋?zhuān)煌ㄔ汉筒煌ü俚挠嬎悴煌?，雙方也會(huì )為自己提出最有利的計算方法。因此，盡管對這一問(wèn)題進(jìn)行了司法解釋?zhuān)趯徟袑?shí)踐中仍然面臨以下問(wèn)題：

　　1. 不同情況下的增值計算方法。

　　審判實(shí)踐中，婚后雙方共同還貸支付款項的增值部分的計算方法出現了多種，并沒(méi)有一種具有權威性。首先，對房屋總價(jià)款的構成有爭議，是房屋當初的購買(mǎi)價(jià)加貸款的總利息，還是加已歸還部分的利息？其次，用夫妻共同還貸的本金除以購房時(shí)的價(jià)款，然后再乘離婚時(shí)房屋的市場(chǎng)價(jià)值和房屋購買(mǎi)價(jià)之間的差，還是離婚時(shí)房屋的市場(chǎng)價(jià)值和結婚時(shí)房屋估價(jià)之間的差？最后，對于對應增值部分的計算，還有當事人會(huì )提出分階段計算增值，即房產(chǎn)總增值、首付款增值、個(gè)人還貸增值部分，然后三者的差為對應增值部分。這給我們的審判帶來(lái)很大的困擾。同時(shí)，司法實(shí)踐中的情形，并不完全對應解釋三第10條闡述的情形，比如，男方出首付30萬(wàn)，按揭貸款，女方出20萬(wàn)用于裝潢，這種情況在現實(shí)中是比較普遍的，當前的形勢是房屋在逐年增值，但裝潢很快在消耗和貶值，如果離婚時(shí)僅對裝潢的殘值實(shí)行補償，有失公平，因為房屋的裝潢是在夫妻雙方使用的過(guò)程中折舊的，此時(shí)在分割房屋時(shí)應適用婚姻法第三十九條第一款照顧子女和女方權益規定的原則，一定程度上保護了男方利益，同時(shí)也兼顧了女方的經(jīng)濟利益，對雙方都合情合理。

　　2、是否具有一定判給產(chǎn)權進(jìn)行登記方值得研討。

　　此時(shí)，如果房屋被裁定登記一方全部，有時(shí)會(huì )遇到執行困難的問(wèn)題。 例如，如果一方在婚前只支付首付，另一方的經(jīng)濟狀況優(yōu)于一方的首付，婚后的抵押貸款實(shí)際上由另一方支付，當授予首付時(shí)，一方擁有抵押貸款。 可能無(wú)法向另一方支付相應的折扣補償。 特別是在實(shí)踐中，也有買(mǎi)房的首付款，婚姻不履行家庭義務(wù)，更不能提供住房，甚至個(gè)人債務(wù)，離婚也不能支付賠償。

　　3、婚后購買(mǎi)的、支付部分抵押的房屋，離婚時(shí)未取得所有權的房屋。這種房屋包括以下兩種不同情況：

　?。ㄒ唬╇x婚時(shí)，夫妻未取得所居住房屋的所有權；

　?。ǘ┡渑茧p方在離婚時(shí)獲得的房屋的所有權是部分所有權而不是全部所有權。

　　根據《最高國家人民通過(guò)法院婚姻法司法進(jìn)行解釋?zhuān)ǘ返?1條的規定，離婚時(shí)雙方對尚未發(fā)展取得企業(yè)所有權問(wèn)題或者尚未取得中國完全不同所有權房屋有爭議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權的歸屬，應當能夠根據學(xué)生實(shí)際工作情況判決由當事人選擇使用。當事人就前款規定的房屋建設取得完全所有權后，有爭議的可另行向人民法院提起行政訴訟。據此，離婚時(shí)對于我們沒(méi)有經(jīng)濟取得房屋產(chǎn)權證的，物權尚未形成明確，法院已經(jīng)不能產(chǎn)生直接導致判決房屋所有權的歸屬。也有很多觀(guān)點(diǎn)的人認為學(xué)習這種房屋信息可以提高分割，理由是依照《物權法》規定，房屋產(chǎn)權實(shí)行登記社會(huì )主義，自房屋權屬登記之日起權利人就取得了房產(chǎn)的所有權，該類(lèi)房產(chǎn)上并非存在這樣一個(gè)既得權和一個(gè)非常期待權，而只是其中存在就是一個(gè)既得的所有權。由于購房者以房屋作抵押擔保向銀行不良貸款，所以教師不管將房屋判歸夫妻哪一方所有，都不會(huì )受到影響對銀行的信貸還款利益。

　　根據這一觀(guān)點(diǎn)，《婚姻法解釋》第二十一條（<2）的內容不能滿(mǎn)足實(shí)際案件的要求，也不能有效地幫助法院按照《物權法》關(guān)于財產(chǎn)權的規定處理此類(lèi)糾紛。 我認為，在支付相應的對價(jià)后，房屋的實(shí)際價(jià)值不會(huì )因為產(chǎn)權證書(shū)是否辦理而發(fā)生很大變化，所以如果房屋的使用權只是在離婚時(shí)授予的，可能會(huì )出現使用方不積極辦理產(chǎn)權證書(shū)的情況。 即使支付給對方的相應使用價(jià)值遠未達到實(shí)際的產(chǎn)權價(jià)值分割，也會(huì )損害非使用方的權益。 即使當事人一方在使用后辦理產(chǎn)權證，當事人在所有權分割上再進(jìn)行訴訟，增加了當事人的勞累和訴訟成本。

　　因此，在審判實(shí)踐中，這種情況下，爭議房屋的權利義務(wù)會(huì )判給一方，即房屋產(chǎn)權證辦理完畢后，房屋所有權歸一方所有，但辦理產(chǎn)權證所需的相應費用和日后的還貸義務(wù)也應由這一方承擔，并根據房屋的實(shí)際所有權價(jià)值向另一方支付相應的合理補償。

　　4、雙方在結婚前共同發(fā)展出資以一方名義進(jìn)行購買(mǎi)商品房屋信息或者結婚后以一方名義購買(mǎi)房屋，以按揭方式可以支付房款，房屋產(chǎn)權證登記在一方名下，在婚姻家庭關(guān)系存續期間中國取得一個(gè)房屋產(chǎn)權。

　　在戀愛(ài)期間，雙方共同出資購買(mǎi)婚姻用房屋，婚前達成口頭協(xié)議，以一方名義簽訂購房合同，簽訂住房貸款手續，婚后共同償還貸款。 離婚時(shí)，夫妻雙方往往不承認口頭約定，一方的房屋登記往往認為另一方的供款是貸款或禮物，或者不承認另一方的供款事實(shí)。 投資者在婚前能夠證明雙方共同出資的，為結婚目的，即使產(chǎn)權以一方名義登記的，雙方共同出資購買(mǎi)的抵押房屋也視為夫妻共有財產(chǎn)。 對于婚前雙方共同出資購買(mǎi)的部分，應按照各自出資比例進(jìn)行分割，即婚前按照共同關(guān)系分割，畢竟婚前雙方都未結婚。 不能以共同財產(chǎn)為基礎進(jìn)行劃分。 父母以自有資金參與購買(mǎi)商品房，為子女購買(mǎi)并以子女名義登記的，《婚姻法》第三司法解釋第7條明確規定，屬于子女的個(gè)人財產(chǎn)，不再重復。 在實(shí)踐中，這種情況引發(fā)的爭議并不多。

　　但是，問(wèn)題主要在于：

　?。ㄒ唬└改敢耘渑茧p方的名義自費或自費參與購買(mǎi)房屋。

　　《婚姻法司法解釋二》第二十二條規定了這種情況，視為對夫妻雙方的贈與。但是，這里要特別討論的一點(diǎn)是，在實(shí)踐中，我們遇到大量這樣的情況。離婚分割時(shí)，父母情緒非常激動(dòng)，不同意被認定為小兩口的共同財產(chǎn)，所以不認可法院的判決，導致大量的投訴、上訪(fǎng)案件。分析原因，應該說(shuō)按照中國的傳統習俗，父母通常會(huì )在沒(méi)有事先書(shū)面約定的情況下，為子女購房付款。如果子女不離婚，其實(shí)也不會(huì )要求子女返還購房款或者房子。但是孩子一旦離婚，父母付出的錢(qián)就少了一半，父母的心理無(wú)論如何也接受不了。目前，雖然法律規定這種情況被認定為父母對子女、配偶的贈與，但按照中國人的傳統思維，父母的這種贈與實(shí)際上是建立在子女、配偶維持婚姻關(guān)系的基礎上的。第三個(gè)解釋的規定出臺后，因女方要求改名，男方拒絕，雙方產(chǎn)生矛盾，已提起離婚訴訟。從我們接觸的大量離婚案件當事人來(lái)看，普通人在分割財產(chǎn)時(shí)考慮婚姻存續時(shí)間是可以接受的。在分割父母購買(mǎi)的房產(chǎn)時(shí)，婚姻存續時(shí)間短的當事人的感情要比婚姻存續時(shí)間長(cháng)的當事人激動(dòng)得多。應該體現保護弱勢一方，為家庭做貢獻的原則。

　?。?）父母可以參與企業(yè)出資，登記在離婚夫妻名下，但父母與其子女發(fā)展之間是否存在借條的。

　　因為父母無(wú)法證明捐款是禮物還是貸款，所以我們更推定為禮物。如果欠條是在離婚之前形成的，并由配偶雙方簽署，則貸款關(guān)系確定； 如果欠條只由其中一個(gè)子女簽署，如果能夠證明欠條是在購買(mǎi)房屋時(shí)形成的，而且離婚時(shí)距離很遠，則一般可以推定貸款關(guān)系確定； 如果欠條是訴前或補充協(xié)議之后的訴訟，則無(wú)法證明雙方在購買(mǎi)房屋時(shí)有貸款協(xié)議。

　　以上就是上海離婚律師梳理的離婚時(shí)不動(dòng)產(chǎn)的分割情況，其中涉及到的具體情形都比較復雜，雙方當事人面臨離婚財產(chǎn)時(shí)大吵大鬧的現象不在少數，及時(shí)尋求上海離婚律師的幫助解決不動(dòng)產(chǎn)的分割問(wèn)題才是上上策。